Pourquoi le prix de l’annonce ne suffit pas
Quand on quitte la ville pour une maison avec un bout de terrain, on compare d’abord des annonces. C’est utile pour voir ce qui est à vendre. Ce n’est pas une mesure du marché : une annonce peut rester en ligne des mois, baisser, ou partir sous le prix affiché.
Le prix signé chez le notaire, lui, est connu. Il passe dans un fichier public, et il se consulte commune par commune. Avant une offre sur une longère avec deux hectares ou une maison de bourg avec un jardin, c’est la première chose à regarder.
Ce que contient le fichier DVF
Le jeu de données « Demandes de valeurs foncières » (DVF) est produit par la direction générale des finances publiques et publié sur data.gouv.fr. Il recense les transactions immobilières des cinq dernières années, en métropole et dans les DOM-TOM, à l’exception de l’Alsace, de la Moselle et de Mayotte. Les données viennent des actes notariés et du cadastre.
Le fichier est mis à jour deux fois par an, en avril et en octobre. La page de data.gouv.fr indique une dernière mise à jour le 12 octobre 2026, et précise qu’à chaque mise à jour, de nouvelles ventes peuvent s’ajouter à toutes les années déjà publiées. Les ventes des derniers mois sont donc souvent incomplètes.
Pour chaque vente, on trouve notamment la date, la valeur foncière, le type de bien (maison, appartement, dépendance), la surface réelle bâtie, le nombre de pièces principales, la nature de culture du terrain et sa surface cadastrale. C’est ce dernier champ qui intéresse un futur propriétaire de mini-ferme.
Trois précautions pour une maison avec terrain
Comparer des maisons entre elles
Une médiane qui mélange maisons et appartements ne dit rien d’une maison de campagne. Gardez les maisons, et lisez les ventes une par une quand elles sont peu nombreuses.
Regarder la surface du terrain avant le prix au m²
Un prix au mètre carré divise le prix de vente par la surface bâtie. Une maison de 100 m² vendue avec 300 m² de jardin et la même maison vendue avec 8 000 m² de prés ne valent pas la même chose, mais un prix au m² les met côte à côte. Pour une mini-ferme, regardez la colonne du terrain : c’est elle qui sépare une maison de lotissement d’une petite propriété rurale.
Lire la vente entière, pas chaque ligne
La notice de la DGFiP organise le fichier par mutation, avec une ligne par local. Une même vente peut donc apparaître sur plusieurs lignes, par exemple la maison et une dépendance, avec la même valeur foncière. N’additionnez pas les lignes d’une même mutation, et ne prenez pas une dépendance pour une seconde vente.
Où lire ces prix sans ouvrir le fichier brut
Les fichiers de data.gouv.fr sont lourds : plusieurs dizaines de mégaoctets par année, au format texte. Peu de gens les ouvrent eux-mêmes. Des services les mettent en forme. C’est le cas d’Immobilier Spécialiste, qui calcule à partir du fichier DVF la médiane des ventes signées sur douze mois, commune par commune, en séparant maisons et appartements. Le site y ajoute des fiches pratiques, dont une méthode pour estimer sa maison à partir des ventes de sa commune.
Une médiane reste un ordre de grandeur. Dans une petite commune rurale, elle repose parfois sur une poignée de ventes. Servez-vous-en pour situer l’annonce, puis revenez aux ventes elles-mêmes : surface bâtie, terrain, date.
De la fourchette à l’offre
Une fois les ventes comparables repérées, notez ce qui distingue le bien visé : état du toit, assainissement, accès à l’eau, dépendances utilisables pour un poulailler ou un atelier. Ce sont ces écarts qui justifient une offre au-dessus ou en dessous des ventes voisines, pas le prix affiché.
Le prix de vente n’est pas le budget. Il faut y ajouter les frais d’acquisition et vérifier la mensualité : notre article sur le budget d’une maison avec terrain, du notaire à la mensualité détaille ce calcul. Et si le terrain est grand, notre guide mini-ferme sur grand terrain rappelle qu’on commence par une zone proche de la maison et que le reste attend.
Questions fréquentes
Le fichier DVF couvre-t-il toute la France ?
Non. Selon data.gouv.fr, il exclut l’Alsace, la Moselle et Mayotte. Ailleurs, il couvre les ventes des cinq dernières années.
Pourquoi une vente récente n’apparaît-elle pas encore ?
Le fichier est mis à jour en avril et en octobre, à partir des données saisies par les services de la publicité foncière. Une vente signée il y a quelques semaines peut n’apparaître qu’à une mise à jour suivante.
Une médiane de commune suffit-elle pour faire une offre ?
Non. Elle situe le marché. Pour une maison avec terrain, comparez des ventes de maisons à surface de terrain proche, et tenez compte de l’état du bien.
Sources
- Direction générale des finances publiques, jeu de données « Demandes de valeurs foncières » (couverture, origine, mises à jour) : data.gouv.fr/fr/datasets/demandes-de-valeurs-foncieres
- Direction générale des finances publiques, notice descriptive des fichiers DVF (une ligne par local, surface du terrain) : documentation jointe au jeu de données
