Le prix d’achat et les frais de notaire
Les « frais de notaire » désignent en réalité des frais d’acquisition. Selon le site du ministère de l’Économie, ils comprennent la taxe de publicité foncière, les frais et débours, et la rémunération du notaire. La taxe de publicité foncière dépend du lieu et de l’ancienneté : taux normal pour un bien ancien, taux réduit pour un bien neuf ou en VEFA. La contribution de sécurité immobilière s’y ajoute, à 0,1 % du prix, avec un minimum de 15 €.
La rémunération du notaire suit un barème dégressif : 3,870 % jusqu’à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 €, puis 0,799 % au-delà.
En pratique, les ordres de grandeur sont de 7 à 8 % du prix dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf, d’après le courtier Cafpi. Pour un logement ancien à 250 000 €, le simulateur moicombien.fr donne environ 19 900 € (7,97 %) dans les départements à 5 % de droits, et environ 18 600 € (7,46 %) pour un primo-accédant ou dans les départements restés à 4,50 %. Ces ordres de grandeur varient selon le département : faites calculer vos frais avant de signer un compromis.
Un outil comme Simulation Immobilier propose des calculateurs gratuits, dont les frais de notaire ; son site précise que chaque outil indique sa méthodologie, ses hypothèses et ses limites. L’Anil propose aussi un simulateur en ligne, cité par le ministère de l’Économie.
Ce que la banque acceptera de financer
Depuis la décision du HCSF du 29 septembre 2021, deux critères s’appliquent aux établissements de crédit : un taux d’effort de 35 % maximum, et une durée de 25 ans maximum, avec une tolérance de 2 ans de différé quand l’entrée dans le bien est décalée. Les banques peuvent déroger à ces critères pour 20 % de leur production trimestrielle.
Le taux d’effort compare les charges annuelles d’emprunt, tous crédits en cours compris, aux revenus annuels. Exemple fictif, pour fixer les idées : avec 4 000 € de revenus mensuels, 35 % représentent 1 400 € de mensualités au total. Un crédit auto de 200 € par mois réduit d’autant la part disponible pour la maison, soit 1 200 €.
Cafpi précise que l’assurance emprunteur entre dans le calcul du taux d’effort. Le HCSF a confirmé le maintien de ces règles le 15 septembre 2026, d’après la presse spécialisée.
Les dépenses qui suivent l’achat
Une maison avec terrain n’est pas livrée prête pour des animaux. Avant de chiffrer, listez ce qu’il faut installer :
- une clôture, et son accès ;
- un point d’eau au plus près des animaux ;
- un abri ou un poulailler ;
- un sol praticable pour la cour ou l’allée ;
- un espace de stockage pour la paille, le grain et les outils.
L’abri est le poste le mieux encadré. Service-public indique qu’un abri de jardin jusqu’à 5 m² est dispensé de formalité, qu’entre 5 et 20 m² il relève d’une déclaration préalable, et qu’au-delà de 5 m² une taxe d’aménagement est due. Le PLU de la commune peut ajouter des règles : lisez-le avant d’acheter.
Pour un terrain nu à bâtir, les droits de mutation sont les mêmes que pour un logement ancien, selon Cafpi. Si vous envisagez de construire plus tard, lisez notre article sur la durée de garde d’un terrain sans construire.
Poser un budget simple
- Prix d’achat de la maison et du terrain.
- Frais de notaire calculés pour votre département.
- Apport et crédit : mensualité plus assurance, sous 35 % de vos revenus, autres crédits compris.
- Aménagements : clôture, abri, point d’eau, sol.
- Marge pour les imprévus du premier hiver.
Pour choisir la surface avant de chercher, les pages Chez vous comparent un balcon ou une cour, un petit jardin et un grand terrain.
Questions fréquentes
Les frais de notaire sont-ils négociables ?
Seule une partie l’est. Le ministère de l’Économie indique que le notaire peut accorder une réduction sur sa rémunération ; les taxes, qui forment l’essentiel, ne se négocient pas.
Peut-on emprunter sur plus de 25 ans ?
Les règles du HCSF fixent 25 ans au maximum, avec une tolérance de 2 ans de différé quand l’entrée dans le bien est décalée, et une marge de dérogation de 20 % de la production pour les banques. Cafpi cite aussi 27 ans pour une VEFA ou des travaux supérieurs à 10 % du coût total.
Un terrain nu coûte-t-il moins cher en frais de notaire ?
Non : d’après Cafpi, les droits de mutation sont les mêmes pour un logement ancien ou un terrain.
Sources
- Ministère de l’Économie, Achat d’un bien immobilier : quels frais de notaire devez-vous payer ? : economie.gouv.fr
- Cafpi, Calcul des frais de notaire (7 à 8 % ancien, 2 à 3 % neuf ; terrain) : cafpi.fr
- moicombien.fr, simulateur frais de notaire (mis à jour le 2 octobre 2026) : moicombien.fr
- HCSF, Mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers : economie.gouv.fr/hcsf
- Journal de l’agence, règles HCSF maintenues le 15 septembre 2026 : journaldelagence.com
- Service-public, Abri de jardin : service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F662
- Simulation Immobilier, page d’accueil : simulation-immobilier.fr
